PERICIALES IRPH (HIPOTECAS): IRPH Cajas

Reclamar IRPH - Perito en Hipotecas

Las Hipotecas IRPH son abusivas, por lo que pueden anularse estas cláusulas y recuperar de media 25.000 € por el fraude en índices IRPH.

En España, se calcula que el 20% de las hipotecas comercializadas durante los últimos 15 años son IRPH. Es decir, existen más de 1.300.000 afectados por las Hipotecas con Índice IRPH, llegando a tener sobrecostes de hasta 40.000 € por préstamo hipotecario.

Se trata de un índice que desapareció en 2013 por normativa, pero no de forma retroactiva. Por lo que para reclamar conviene obtener una peritación que analice el contrato hipotecario y determine el perjuicio causado.

La mayor parte de los afectados en nuestro país se encuentran en Cataluña, seguidos por Andalucía, Comunidad Valenciana y Madrid. En la siguiente gráfica puede consultar el número bruto y % de afectados por Hipotecas IRPH.

Qué es el Índice IRPH de una Hipoteca

El IRPH o Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años para la adquisición de una vivienda libre. Se trata, por tanto de un indicador que utilizan las entidades financieras en nuestro país para actualizar las hipotecas (como el EURIBOR y el CECA).

El problema viene de que el IRPH es fácilmente manipulable, por lo que en ciertos estamentos judiciales europeos se considera una cláusula abusiva. En España dejó de emplearse en 2013, pero los créditos hipotecarios previos pueden contener esta cláusula.

Tipos de IRPH

Existen 3 tipos de IRPH que dan lugar a 3 diferentes cálculos, según la entidad emisora:

TIPO IRPH	CÁLCULO DEL IRPH
IRPH Bancos	Media de los tipos de interés de préstamos a más de tres años emitidos por bancos.
IRPH Cajas de ahorro	Media de los tipos de interés de préstamos a más de tres años emitidos por cajas de ahorros.
IRPH Entidades	Según todas las entidades. Se calcula con la media de los anteriores.

En 2009 la Unión Europea pidió a España la supresión de este índice por ser susceptible de manipulación. En Noviembre de 2013, el Gobierno suprimió las dos primeras modalidades (IRPH Bancos y IRPH Cajas de ahorro) y unificó las tres versiones existentes en el IRPH entidades, que es el que actualmente está operativo.

Actualmente, el IRPH ha sido declarado nulo en muchas ocasiones, por 2 motivos principales:

Falta de información de los clientes (y mala fe por parte de las entidades)
Manipulabilidad del IRPH por parte de las entidades
Desequilibrio de derechos/obligaciones de partes contratantes

Para calcular el perjuicio causado, es necesario el análisis por parte de un Perito IRPH que analice todos los pormenores.

Cómo se calcula el IRPH

El Banco de España publica de forma mensual los diferentes índices hipotecarios a partir de información de las hipotecas que conceden las propias entidades financieras. El IRPH es la media aritmética de los tipos de interés medios, ponderados por el saldo de las operaciones de préstamos con garantía hipotecaria con plazo superior a 3 años para la adquisición de vivienda libre.

Así, el Banco de España publica datos que le aportan, sin ninguna comprobación de su veracidad o fiabilidad. Por lo que las entidades podrían manipular el IRPH, lo que puede dar lugar a su anulación.

Como veremos más adelante, su valor prácticamente SIEMPRE está por encima del EURIBOR (entre un 1,5% y un 3%), especialmente debido a las bajadas. Lo que conlleva un sobrecoste de la hipoteca de una media de 300 € al mes. En Perito-tasador, mediante la aportación de nuestras periciales económicas analizando Hipotecas IRPH, buscamos 2 objetivos principales para nuestros clientes:

La sustitución del índice IRPH por el EURIBOR en las hipotecas
Resarcimiento económico del perjuicio por tener hipoteca IRPH

Cómo saber si me afecta el IRPH

Para conocer si me afecta el IRPH en mi hipoteca, generalmente es suficiente con analizar el documento de la propia hipoteca, determinando el interés del préstamos. Sin embargo hay veces que puede aparecer bajo otros nombres o camuflado de otras maneras, por lo que puede ser necesario que lo analice un experto.

Puede sufrir una situación de abuso si está dentro de alguno de los siguientes supuestos a la hora de suscribir una hipoteca:

En suscriptor del préstamos no puede modificar ni negociar la cláusula que incluye el índice.
Falta de información sobre tipos de interés más favorables. Lo que produce un grave perjuicio económico.
Falta de transparencia por parte de la entidad financiera.
Actuación conjunta de la entidad bancaria con otras entidades.
Publicidad engañosa, poco clara, insuficiente, subjetiva, etc. Lo que conlleva que pueda inducir a error.

Además, se puede reclamar sin plazo aunque la hipoteca haya sido cancelada, ya que el perjuicio ha sido causado. Las Hipotecas IRPH son muy habituales, en Perito-tasador le recomendamos realizar las siguientes comprobaciones:

Analizar la escritura hipotecaria, identificando el interés del préstamo.
Puede reclamar aunque su hipoteca haya sido cancelada.
Puede darse a la vez que la cláusula suelo.

EURIBOR vs IRPH

El EURIBOR es el índice más aplicado por los bancos para establecer el tipo de interés de las hipotecas. El uso del IRPH o Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, supone una subida importante de la cuota del préstamos hipotecario.

Sin embargo, la razón de su comercialización por parte de las entidades bancarias fue la estabilidad que aportaba. Por lo que se colocó más de un millón de préstamos en la clase media.

“El IRPH se vendió con el argumento de dotar estabilidad en las cuotas, aunque la realidad demuestra que en todo momento se paga más que con una hipoteca con índice EURIBOR”

La estabilidad tampoco se produjo tal y como se intentaba hacer ver. Siendo más intestable que el EURIBOR en el periodo entre 2006 y 2017, y provocando un encarecimiento de las cuotas a pagar.

Como podemos ver en la evolución de los índices, según la siguiente gráfica:

Donde podemos ver, lo primero que el IRPH siempre esta sobre el EURIBOR. Además, aunque el primer ascenso es paralelo, en los descensos crece la distancia entre dichos índices fruto de la manipulación del IRPH. El Banco de España reconoció que de ser manipulado el índice, la caída también debía haber sido paralela al EURIBOR.

Es decir, el IRPH frena en seco su descenso mientras EURIBOR continúa bajando. Veámoslo en cómo afecta a una hipoteca:

Así, estudiemos lo que podemos conseguir si ejercitamos una reclamación para recuperar las cantidades pagadas de más si tomamos una hipoteca de 75.000 € a 25 años, tendríamos aproximadamente:

TIPO ÍNDICE	CUOTA MENSUAL
IRPH + 0 %	368,00 €
EURIBOR + 1%	283,00 €

Lo que, extrapolado a 25 años, supone más de 15.000 € de diferencia. Si el descenso del EURIBOR no fuera tan acusado, no sería tan evidente el fraude por parte de los bancos. De hecho, el propio Banco de España reconoció la manipulabilidad del indicador.

Lo que requiere de un peritaje económico que determine lo que se está pagando de más por tener este índice en la hipoteca.

Cómo reclamar una Hipoteca con IRPH

Nuestros Peritos IRPH pueden calcular el perjuicio sufrido por el suscriptor de un préstamo hipotecario afectado por este índice, al pagar cuotas muy por encima de EURIBOR y MIBOR.

En España hay más de 1.300.000 hipotecas IRPH. El importe a reclamar depende de las fechas en que se pagan las cuotas y de la cuantía de las mismas. Así, en hipotecas de 250.000 €, desde 2010, la cuantía reclamable es de aproximadamente 27.000 €.

La única forma de reclamar esta cuantía es mediante la interposición de una demanda, con una valoración rigurosa del perjuicio sufrido, gracias a un informe pericial económico exhaustivo. Además, se cuenta con el aliciente de que se trata de un índice que desde Europa se trata de "ilegal y abusivo".